부동산 매매·계약금

부동산 매매 조건에는 합의했지만 계약서에 아직 서명하지 않아, 목적물·대금·체결 의사와 추가 조건을 확인하려는 경우

매매목적물과 대금 등 핵심 조건에 합의했다면 서면 전에도 계약 성립이 문제될 수 있으므로, 합의 내용과 계약 체결 의사를 함께 확인해야 합니다.

• 목적물 특정 여부
• 매매대금 합의 여부
• 계약 체결 의사
• 추가 조건이나 승인 유보

1. 문자·메신저·녹취와 송금내역을 보존한다.
2. 목적물·대금·지급일 합의가 있었는지 시간순으로 정리한다.
3. 정식 계약 전제나 추가 승인 조건을 확인한다.
4. 일방적으로 파기 통보하기 전에 성립 여부를 검토한다.

정식 계약서 작성 전 가계약금을 보낸 뒤 거래를 중단하려 하며, 핵심 조건 합의와 반환·몰취 약정 여부를 확인하려는 경우

송금 명칭보다 계약 성립 여부, 반환 약정, 해약금 약정과 실제 교부 범위를 확인해야 하며 자동으로 몰취된다고 단정할 수 없습니다.

• 송금액과 전체 계약금
• 송금 명목
• 반환·몰취 합의
• 핵심 조건 합의 여부

1. 송금 전후 대화를 원문으로 보존한다.
2. 계약 성립 여부와 송금 목적을 구분해 정리한다.
3. 반환·배액상환·몰취 문구를 확인한다.
4. 추가 지급이나 처분 전에 법적 성격을 검토한다.

부동산 계약금을 실제로 지급한 뒤 계약을 끝내려 하며, 이행착수 여부와 해약금 특약·통보 시점을 확인하려는 경우

다른 약정이 없다면 상대방 또는 자신이 이행에 착수하기 전까지만 계약금 포기나 배액상환에 의한 해제가 원칙적으로 가능합니다.

• 계약금 실제 교부
• 해약금 특약
• 이행착수 행위와 날짜
• 해제 통보 도달일

1. 계약금 교부와 특약을 확인한다.
2. 중도금 지급·수령과 이행 준비 행위를 시간순으로 적는다.
3. 해제 의사표시의 도달 증거를 남긴다.
4. 배액상환이면 실제 제공 방법까지 준비한다.

중도금을 지급한 부동산 매매의 잔금일을 앞두고, 잔금 지급과 등기서류·권리말소의 이행 순서를 확인하려는 경우

특약이나 관습이 없으면 권리이전 의무와 대금지급 의무는 동시에 이행하는 것이 원칙이므로 잔금일의 서류·말소·지급 순서를 구체화해야 합니다.

• 잔금일과 장소
• 말소 대상 권리
• 등기 필요서류
• 지급 준비와 이행제공

1. 잔금일 직전 등기사항증명서를 다시 확인한다.
2. 말소할 담보권과 필요서류를 목록화한다.
3. 은행·법무사·중개사와 지급·접수 순서를 정한다.
4. 불이행 시 이행제공 증거를 남긴다.

잔금은 준비했지만 매도인이 약정일에 소유권이전을 미루어, 미이행 내용·최고·이행 준비와 거절 여부를 확인하려는 경우

원칙적으로 상당한 기간을 정해 이행을 최고하고 그 기간에도 이행하지 않을 때 해제를 검토하며, 자신의 동시이행 준비도 입증해야 합니다.

• 매도인의 미이행 내용
• 매수인의 잔금 준비
• 최고 내용과 도달일
• 명백한 이행거절 여부

1. 잔금 지급 가능 상태를 객관화한다.
2. 등기이전·말소에 필요한 이행을 서면으로 최고한다.
3. 상당한 추가 기간과 불이행 시 조치를 명시한다.
4. 도달 후 이행 여부를 기록한다.

부동산 계약을 해제한 뒤 계약금·중도금과 이자를 돌려받고 추가 손해도 청구하려 하며, 해제 성립과 지급내역·귀책사유를 확인하려는 경우

해제되면 원상회복이 기본이고 반환할 금전에는 받은 날부터 이자가 문제되며, 손해배상청구가 별도로 배제되는 것은 아닙니다.

• 유효한 해제 여부
• 각 지급일과 금액
• 상대방 귀책사유
• 추가 손해와 인과관계

1. 지급액과 지급일을 표로 만든다.
2. 해제 의사표시와 도달을 보존한다.
3. 반환받을 금액·이자와 돌려줄 급부를 정리한다.
4. 추가 손해의 인과관계 자료를 구분한다.

매도인이 현재 등기명의자가 아닌 사실을 알게 되어, 매도인의 권한·권리 취득 가능성과 자신의 인식 상태를 확인하려는 경우

타인의 권리를 매매하는 계약도 곧바로 무효가 되는 것은 아니지만, 매도인은 그 권리를 취득해 이전해야 하고 불가능하면 매수인은 해제를 검토할 수 있습니다.

• 현재 등기명의자
• 매도인의 권한
• 권리 취득 가능성
• 매수인의 인식

1. 최신 등기사항증명서로 소유자를 확인한다.
2. 매도인의 처분권한과 취득 계획 자료를 요구한다.
3. 이전 가능 기한을 서면으로 정한다.
4. 불가능하면 해제·반환 범위를 검토한다.

부동산을 산 뒤 누수 등 하자를 발견해, 하자의 원인·발견일·계약 목적에 미치는 영향과 사전 인식 여부를 확인하려는 경우

하자가 계약 목적 달성에 미치는 영향, 매수인의 선의·무과실, 안 날부터 6개월의 행사기간을 확인해 해제 또는 손해배상을 검토합니다.

• 하자 존재와 원인
• 계약 목적 달성 영향
• 발견일
• 매수인의 사전 인식과 과실

1. 발견 즉시 사진·영상과 점검보고서를 확보한다.
2. 하자의 원인·범위·수리비를 전문가에게 확인한다.
3. 매도인에게 하자와 요구사항을 서면 통지한다.
4. 계약서의 고지·면책 특약과 현장 확인자료를 대조한다.

매매대금을 지급했지만 소유권이전등기가 아직 완료되지 않아, 등기 상태와 매도인의 이전 협력 여부를 확인하려는 경우

부동산에 관한 법률행위로 인한 소유권 변동은 등기해야 효력이 생기므로 잔금 지급과 등기 완료를 같은 것으로 보면 안 됩니다.

• 잔금 지급 여부
• 등기 접수·완료 여부
• 기존 담보·가압류
• 매도인의 등기협력

1. 최신 등기사항증명서를 발급한다.
2. 소유권이전 필요서류와 세금·비용을 확인한다.
3. 잔금 지급과 등기 접수를 같은 절차로 설계한다.
4. 접수 뒤 등기 완료와 변동사항을 재확인한다.

부동산의 면적·용도·개발계획 등에 관한 설명이 사실과 달라, 착오나 기망의 내용과 계약 취소 검토에 필요한 사실을 확인하려는 경우

법률행위의 중요부분에 관한 착오인지, 상대방의 사기인지, 중대한 과실이나 제3자 관계가 있는지를 나눠 취소 가능성을 판단합니다.

• 잘못 안 사실의 중요성
• 중대한 과실 여부
• 기망 주체와 내용
• 선의의 제3자 존재

1. 광고·문자·확인설명서 원본을 보존한다.
2. 사실과 설명의 차이를 항목별로 적는다.
3. 계약 결정에 미친 영향을 정리한다.
4. 취소 통지 전 제3자 권리관계를 확인한다.

부동산 매매계약을 체결했거나 신고한 계약이 해제·무효·취소되어, 계약일 또는 확정일부터 30일 신고기한과 신고 주체를 확인하려는 경우

대상 계약은 원칙적으로 체결일부터 30일 이내 신고하고, 신고 뒤 해제·무효·취소가 확정되면 그 날부터 30일 이내 해제등 신고를 해야 합니다.

• 신고대상 계약 여부
• 계약 체결일
• 해제·무효·취소 확정일
• 중개 여부와 신고 주체

1. 계약 체결일과 해제등 확정일을 기록한다.
2. 중개사 신고 여부와 접수증을 확인한다.
3. 신고 내용이 실제 계약과 일치하는지 검토한다.
4. 상대방이 신고를 거부하면 단독신고 절차를 확인한다.

공인중개사를 통해 부동산을 계약하기 전, 확인·설명서와 근거자료로 권리관계·이용제한·실제 상태를 점검하려는 경우

중개가 완성되기 전에 대상물의 상태·입지·권리관계와 거래·이용 제한을 근거자료와 함께 확인·설명받고, 계약서와 확인·설명서의 불일치를 점검해야 합니다.

• 중개 완성 전 설명 여부
• 제시된 근거자료
• 권리·이용제한
• 설명서와 실제 상태의 차이

1. 최신 등기·건축물·토지 관련 자료를 요구한다.
2. 소유권·저당권·신탁·임차권을 항목별로 확인한다.
3. 이용제한과 시설 상태를 현장에서 대조한다.
4. 확인·설명서와 특약에 빠진 내용을 보완한다.