주택임대차와 보증금 반환

새집 이사일이 다가오는데 임대인이 보증금을 돌려주지 않은 경우

계약 종료와 미반환을 확인한 뒤 임차권등기명령을 신청하고, 권리 보전을 위해서는 신청 사실만이 아니라 등기 완료 시점과 전출ㆍ주택 인도 시점의 선후를 확인해야 합니다.

• 계약 종료일
• 미반환 보증금
• 신청일
• 임차권등기 완료일
• 전출일
• 주택 인도일
• 확정일자

1. 계약 종료일과 해지·갱신거절 통지를 정리합니다.
2. 미반환 보증금 액수와 반환 요구 기록을 확보합니다.
3. 관할 법원에 임차권등기명령을 신청합니다.
4. 등기사항증명서에서 임차권등기 완료를 확인한 뒤 전출·인도 시점을 정합니다.

법원에 신청서를 냈으니 곧바로 전출해도 된다고 생각하는 경우

법이 대항력과 우선변제권 유지효과를 연결하는 시점은 임차권등기명령 신청일이 아니라 임차권등기 완료이므로 두 시점을 구분해야 합니다.

• 임차권등기명령 신청일
• 결정일
• 등기 완료일
• 전출일
• 열쇠 인도일

1. 법원 신청 접수일과 사건번호를 기록합니다.
2. 결정문 송달 여부와 등기 진행 상태를 확인합니다.
3. 등기사항증명서로 임차권등기 기입을 확인합니다.
4. 확인 전에는 전출·열쇠 인도 시점을 신중히 정합니다.

계약이 끝나기 전이거나 보증금 일부만 반환된 상태에서 신청 가능성을 확인하는 경우

임대차가 종료했고 보증금이 반환되지 않았다는 두 사실이 기본 출발점이며, 신청서에는 신청 이유와 등기 원인이 된 사실을 소명해야 합니다.

• 계약서
• 갱신ㆍ해지 통지
• 보증금 지급 자료
• 반환 내역
• 주민등록
• 점유
• 확정일자

1. 계약서와 갱신·해지 통지로 종료일을 확정합니다.
2. 보증금 지급액·반환액·미반환액을 계산합니다.
3. 주택 인도·전입신고·확정일자 자료를 모읍니다.
4. 신청 취지와 이유, 목적물과 권리 취득 사실을 소명자료와 연결합니다.

임차권등기를 마친 뒤 주민등록을 옮기거나 주택을 인도하려는 경우

임차권등기 전에 이미 취득한 대항력과 우선변제권은 등기 뒤 대항요건을 잃더라도 유지됩니다.

• 주택 인도일
• 전입신고일
• 확정일자
• 임차권등기 완료일
• 전출일
• 점유상실일

1. 등기 전에 취득한 대항력과 우선변제권을 확인합니다.
2. 임차권등기 완료일을 등기사항증명서로 확인합니다.
3. 전출일과 주택 인도일을 기록합니다.
4. 선순위 담보권과 압류 시점을 함께 대조합니다.

전입신고, 실제 입주, 대항력 발생시점을 혼동하는 경우

일반 개인 임차인은 주민등록뿐 아니라 주택 인도도 갖추어야 하고, 두 요건을 마친 다음 날부터 제3자에 대한 효력이 생깁니다.

• 실제 입주ㆍ인도일
• 전입신고일
• 주민등록 상태
• 등기부상 선순위 권리 시점

1. 실제 주택 인도와 입주일을 확인합니다.
2. 전입신고일과 주민등록 상태를 확인합니다.
3. 두 요건을 모두 마친 다음 날을 대항력 기준일로 표시합니다.
4. 그 전에 설정된 담보권과 압류를 등기부에서 확인합니다.

전입신고를 했으니 경매에서 언제나 먼저 보증금을 받는다고 생각하는 경우

같지 않습니다. 우선변제권은 대항요건에 더해 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춰야 경매ㆍ공매 환가대금에서 우선변제를 주장할 수 있습니다.

• 주택 인도일
• 전입신고일
• 확정일자
• 선순위 담보권
• 압류ㆍ경매 시점
• 예상 환가대금

1. 주택 인도일과 전입신고일을 확인합니다.
2. 임대차계약서의 확정일자 취득일을 확인합니다.
3. 선순위 담보권·압류·경매개시 시점을 정리합니다.
4. 예상 환가대금과 우선순위를 바탕으로 회수 가능액을 검토합니다.

임대인이 임차권등기 말소를 보증금 지급의 선조건으로 요구하는 경우

주택임대차보호법 제3조의3에 따른 임차권등기에서는 대법원이 보증금 반환의무를 등기 말소의무보다 먼저 이행해야 한다고 판단했습니다.

• 등기의 법적 근거
• 보증금 미반환액
• 말소 요구 내용
• 상계ㆍ공제 주장
• 보증금 지급 제안 시점

1. 등기가 주택임대차보호법 제3조의3에 따른 것인지 확인합니다.
2. 미반환 보증금과 임대인의 공제·상계 주장을 정리합니다.
3. 임대인의 말소 선이행 요구를 서면으로 보존합니다.
4. 보증금 지급과 등기 말소의 실행 순서를 판례 법리에 맞춰 협의합니다.

임차주택 경매가 시작됐고 배당요구 필요성을 확인하는 경우

첫 경매개시결정등기 전에 임차권등기가 완료된 경우에는 별도 배당요구 없이 배당받을 채권자에 속한다는 대법원 판례가 있지만, 등기 시점이 다르면 그대로 단정하면 안 됩니다.

• 임차권등기 완료일
• 첫 경매개시결정등기일
• 배당요구 종기
• 우선변제권 취득시점
• 경매 사건번호

1. 임차권등기 완료일을 확인합니다.
2. 첫 경매개시결정등기일을 등기부에서 확인합니다.
3. 두 날짜의 선후를 비교합니다.
4. 조건이 다르거나 불명확하면 배당요구 종기와 제출 필요성을 즉시 확인합니다.

등기부에 기존 임차권등기가 있는 주택을 새로 계약하려는 경우

임차권등기명령에 따른 등기가 끝난 뒤 새로 임차한 사람은 소액보증금 최우선변제 보호를 받을 수 없으므로 계약 전 등기사항과 기존 임차권을 확인해야 합니다.

• 등기사항증명서
• 임차권등기 원인
• 등기 완료일
• 새 계약일
• 보증금
• 선순위 권리

1. 계약 전에 최신 등기사항증명서를 발급합니다.
2. 기존 임차권등기의 원인과 완료일을 확인합니다.
3. 새 계약일·보증금과 선순위 권리를 비교합니다.
4. 소액보증금 최우선변제 제한을 반영해 계약 여부와 보증 방안을 판단합니다.