주택임대차 갱신·수선·차임

거주 중 난방·누수·전기·창호·배관 등이 고장 난 경우

임대인은 주택을 사용·수익할 수 있는 상태로 유지할 의무가 있지만, 고장의 원인·규모·계약상 분담에 따라 임대인과 임차인의 책임이 달라집니다.

• 고장 부위
• 발생일
• 노후 정도
• 임차인 과실
• 사용 가능성
• 수선 통지
• 견적
• 계약 조항
• 긴급성

1. 고장 부위 사진·영상을 남깁니다.
2. 발생일과 사용불편을 기록합니다.
3. 임대인에게 서면으로 수선을 요청합니다.
4. 긴급하면 견적과 조치범위를 공유합니다.
5. 계약서의 수선조항과 원인을 확인합니다.

임대인이 연락되지 않거나 긴급해서 임차인이 수리·교체비를 지급한 경우

보존에 필요한 필요비는 상환을 청구할 수 있고, 가치를 높인 유익비는 계약 종료 때 증가가 남아 있는 범위에서 청구할 수 있습니다.

• 수리 원인
• 긴급성
• 사전통지
• 임대인 답변
• 견적 비교
• 지급 영수증
• 수리 범위
• 가치 증가
• 계약 종료

1. 수리 전 상태를 촬영합니다.
2. 임대인에게 고장과 견적을 알립니다.
3. 긴급성·대체안 여부를 기록합니다.
4. 영수증·세금계산서·업체내역을 보관합니다.
5. 필요비인지 유익비인지 나눠 청구합니다.

친구·지인·제3자가 대신 거주하거나 임차료를 내게 하려는 경우

임차권 양도나 전대는 원칙적으로 임대인의 동의가 필요하고, 무단 전대라면 임대인이 계약을 해지할 수 있습니다.

• 실제 점유자
• 대가
• 거주기간
• 임차인 거주 여부
• 임대인 동의
• 계약 조항
• 전입신고
• 시설 변경
• 손해 책임

1. 누가 실제 거주할지 정리합니다.
2. 대가와 기간을 확인합니다.
3. 계약서 전대금지 조항을 봅니다.
4. 임대인에게 서면동의를 요청합니다.
5. 동의 범위와 원상회복 책임을 기록합니다.

월세가 누적되었거나 임대인이 즉시 퇴거를 요구하는 경우

연체액이 2기의 차임액에 이르면 임대인이 계약을 해지할 수 있지만, 그 사실만으로 계약이 자동 종료되는 것은 아니며 해지 의사표시와 연체 계산을 확인해야 합니다.

• 월 차임
• 납부기일
• 납부액
• 연체 누계
• 해지통지
• 도달일
• 보증금 공제 주장
• 상계
• 갱신요구

1. 월별 차임과 납부내역을 표로 만듭니다.
2. 연체 누계를 계산합니다.
3. 해지통지의 일자와 도달을 확인합니다.
4. 변제·공탁·상계 자료를 정리합니다.
5. 갱신요구·묵시갱신 영향도 확인합니다.

1년 계약 만료를 앞두고 임대인은 퇴거를, 임차인은 계속 거주를 주장하는 경우

주택임대차를 2년 미만으로 정하면 원칙적으로 2년으로 보지만, 임차인은 원하면 약정한 짧은 기간의 유효를 주장할 수 있습니다.

• 계약기간
• 주택 용도
• 임차인 의사
• 임대인 통지
• 만료일
• 보증금
• 반환일
• 갱신요구
• 묵시갱신

1. 계약서 시작·종료일을 확인합니다.
2. 임차인이 원하는 종료시점을 정합니다.
3. 임대인 통지 내용을 보존합니다.
4. 계속 거주 의사를 서면으로 알립니다.
5. 보증금 반환·이사 일정을 함께 정합니다.

전월세 계약 만료를 앞두고 계속 거주하려는 경우

임차인은 종료 6개월 전부터 2개월 전까지 1회 행사할 수 있고, 그 갱신기간은 2년입니다.

• 계약 만료일
• 통지일
• 도달일
• 과거 행사
• 임대인 답변
• 연체
• 무단 전대
• 파손
• 실거주 주장

1. 계약 만료일을 확인합니다.
2. 행사 시작일·마감일을 계산합니다.
3. 갱신요구 문구를 명확히 씁니다.
4. 문자·내용증명 등 도달증거를 남깁니다.
5. 과거 행사와 임대인 답변을 보존합니다.

실거주 통지를 받고 퇴거한 뒤 제3자가 입주한 사실을 알게 된 경우

실거주는 갱신거절 사유가 될 수 있지만 갱신됐을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 임대하면 임차인에게 손해를 배상할 수 있습니다.

• 갱신요구일
• 실거주 통지
• 거주 예정자
• 퇴거일
• 제3자 계약일
• 새 차임
• 정당한 사유
• 이사비
• 차임 차액

1. 갱신요구와 거절통지를 보존합니다.
2. 퇴거일과 원래 갱신기간을 계산합니다.
3. 제3자 임대 사실과 시기를 확인합니다.
4. 이사비·차임차액 등 손해자료를 모읍니다.
5. 내용증명과 조정·소송 경로를 검토합니다.

임대인이 큰 폭의 보증금·월세 인상을 통보한 경우

일방 증액청구는 계약 또는 직전 증액 뒤 1년 안에는 할 수 없고 원칙적으로 약정액의 5퍼센트를 넘을 수 없습니다.

• 현재 보증금
• 현재 월세
• 직전 증액일
• 요구 금액
• 증액률
• 지역
• 조례
• 갱신 형태
• 합의 여부

1. 직전 계약·증액일을 확인합니다.
2. 현재 보증금·차임을 기준으로 5퍼센트를 계산합니다.
3. 지역 조례를 확인합니다.
4. 일방 청구인지 합의 제안인지 구분합니다.
5. 답변과 실제 지급내역을 서면으로 남깁니다.

계약 만료 뒤 계속 살다가 다른 집으로 이사하려는 경우

묵시갱신 뒤 임차인은 언제든 해지통지를 할 수 있지만, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 효력이 생깁니다.

• 계약 만료일
• 임대인 통지
• 임차인 통지
• 연체
• 해지통지일
• 도달일
• 3개월 만료일
• 이사일
• 보증금 반환

1. 만료 전 양측 통지를 확인합니다.
2. 2기 차임 연체 여부를 확인합니다.
3. 해지 의사를 서면으로 통지합니다.
4. 임대인의 수신·도달일을 보존합니다.
5. 3개월 뒤 보증금 반환·이사일을 맞춥니다.

전월세 계약을 새로 체결·갱신·변경·해제하고 신고 여부를 확인하는 경우

대상 지역에서 보증금 6천만원 초과 또는 월차임 30만원 초과 계약은 30일 안에 신고하지만, 금액변경 없이 기간만 연장하는 갱신 등은 법정 대상에서 제외됩니다.

• 주택 소재지
• 보증금
• 월차임
• 계약 체결일
• 갱신 여부
• 금액 변경
• 해제일
• 상대방 협조
• 신고필증

1. 주택 소재지의 대상 지역 여부를 확인합니다.
2. 보증금·월차임 기준을 대조합니다.
3. 계약일 또는 변경·해제 확정일을 적습니다.
4. 30일 안 공동신고를 진행합니다.
5. 거부 시 단독신고와 신고필증을 확인합니다.