상가건물 임대차

상가 계약 전후에 자신의 보증금 규모가 법정 보호범위에 드는지 확인하려는 임차인

환산보증금 기준을 넘더라도 대항력·계약갱신·권리금 등 일부 핵심 조문은 적용되므로 권리별로 나누어 확인해야 합니다.

• 건물 용도
• 사업자등록 대상 여부
• 보증금
• 월세
• 지역
• 일시사용 여부

1. 계약서의 보증금·월세를 적습니다.
2. 건물의 실제 주된 용도를 확인합니다.
3. 지역별 환산보증금 기준을 확인합니다.
4. 필요한 권리별 적용 조문을 표시합니다.

상가 소유자가 바뀌거나 경매 가능성이 있어 임대차 대항력을 확보하려는 임차인

건물 인도와 사업자등록 신청을 모두 갖춘 다음 날부터 제3자에게 임대차를 주장할 수 있습니다.

• 인도일
• 사업자등록 신청일
• 실제 영업장 주소
• 등기부 권리일
• 점유·등록 유지

1. 열쇠·점유 인도일을 기록합니다.
2. 사업자등록 신청 접수증을 보관합니다.
3. 등기부의 권리 취득일과 비교합니다.
4. 이전 전에는 권리 보전수단을 확인합니다.

상가가 경매·공매될 위험에 대비해 보증금 회수 순위를 확인하려는 임차인

확정일자만으로는 부족하고 건물 인도·사업자등록 신청에 따른 대항요건까지 갖춰야 우선변제권을 검토할 수 있습니다.

• 확정일자
• 인도일
• 사업자등록 신청일
• 근저당 등기일
• 환산보증금
• 배당요구 종기

1. 계약서에 확정일자를 받습니다.
2. 인도·사업자등록 신청일을 증빙합니다.
3. 등기부 선순위 권리를 확인합니다.
4. 경매개시 시 배당요구 기한을 확인합니다.

폐업·이전 때문에 점포를 비워야 하지만 보증금을 돌려받지 못한 임차인

계약 종료 뒤 보증금이 미반환됐다면 이전 전에 임차권등기명령을 신청하고 등기 완료까지 확인하는 것이 권리 보전에 중요합니다.

• 계약 종료일
• 미반환액
• 점포 인도 예정일
• 사업자등록 이전일
• 임차권등기 완료일

1. 종료 통지와 만료일을 확정합니다.
2. 미반환 보증금 액수를 정산합니다.
3. 관할 법원에 임차권등기명령을 신청합니다.
4. 등기부에서 등기 완료를 확인한 뒤 이전합니다.

영업을 계속하기 위해 상가 계약 갱신 시기와 보호기간을 확인하려는 임차인

만료 6개월 전부터 1개월 전까지 요구하고 최초 임대차기간을 포함한 전체 10년 범위에서 보호받습니다.

• 최초 임대차기간
• 현재 만료일
• 갱신 요구일
• 누적 임대기간
• 연체·무단전대·철거 사유

1. 최초 계약일과 점유 시작일을 확인합니다.
2. 현재 만료일의 6개월 전·1개월 전을 계산합니다.
3. 문자·내용증명 등 도달 증거를 남깁니다.
4. 임대인의 거절사유와 자료를 요청합니다.

차임 일부 또는 여러 달을 연체해 해지·명도 위험을 확인하려는 상가임차인

연체액 합계가 3기분 차임액에 이르면 임대인은 계약을 해지하거나 갱신을 거절할 수 있습니다.

• 월 차임
• 지급기일
• 미납 합계
• 일부 변제
• 충당 내역
• 해지 통지일

1. 계약상 지급일과 월 차임을 표로 만듭니다.
2. 각 지급액·미납액을 대조합니다.
3. 임대인의 충당 주장을 확인합니다.
4. 해지·갱신거절 통지를 보존합니다.

폐업·이전 과정에서 신규임차인을 구해 권리금을 회수하려는 상가임차인

종료 6개월 전부터 종료 시까지 임차인이 신규임차인을 구체적으로 주선했는데 임대인이 정당한 사유 없이 방해해 손해가 생겼다면 배상책임이 문제될 수 있습니다.

• 임대차 종료일
• 신규임차인 주선일
• 권리금 약정액
• 신규임차인 지급능력
• 임대인 거절사유
• 방해행위일

1. 신규임차인의 인적사항과 지급능력을 정리합니다.
2. 권리금계약서와 지급 조건을 보존합니다.
3. 임대인에게 계약 체결을 서면 요청합니다.
4. 거절 사유·고액 조건·연락 내역을 저장합니다.

상가 월세·보증금 인상 통지나 보증금의 월세 전환 제안을 받은 임차인

증액은 사유·법정 상한·1년 간격 제한을 받고, 보증금의 월세 전환도 법정 산정률 중 낮은 비율을 넘을 수 없습니다.

• 직전 증액일
• 종전 차임·보증금
• 요구 금액
• 증액 사유
• 전환 보증금
• 기준금리·시행령 비율

1. 계약서와 이전 증액 합의를 모읍니다.
2. 인상 전후 금액과 비율을 계산합니다.
3. 임대인에게 산정근거를 요청합니다.
4. 초과 여부와 합의 범위를 서면으로 답변합니다.

관리비가 크게 올랐거나 총액만 고지되어 산정내역을 확인하려는 상가임차인

계약상 관리비를 납부하는 임차인은 부과된 관리비 내역을 요구할 수 있고 임대인은 이를 제공해야 합니다.

• 관리비 약정
• 부과기간
• 항목별 금액
• 수도·전기 등 별도 공과금
• 산정근거
• 증빙 제공 여부

1. 계약서·고지서·이체내역을 모읍니다.
2. 기간별 관리비 내역을 서면 요구합니다.
3. 항목별 증감과 중복을 대조합니다.
4. 미제공 답변과 분쟁 경위를 보존합니다.

임대인과 협의가 막혀 소송 전 조정 절차와 준비자료를 확인하려는 당사자

차임·보증금, 기간, 반환, 수선, 권리금 등은 상가건물임대차분쟁조정위원회에서 조정을 신청할 수 있습니다.

• 임대차 목적물
• 당사자 주소
• 분쟁 금액
• 계약·갱신·해지 통지
• 수선·권리금 증거
• 원하는 조정안

1. 분쟁 경위를 날짜순으로 정리합니다.
2. 요구사항과 양보 가능한 범위를 적습니다.
3. 계약서·통지·정산표·사진을 첨부합니다.
4. 관할 위원회와 신청방법을 확인합니다.

감염병 관련 집합제한·금지 또는 운영시간 제한으로 폐업한 뒤 남은 상가 임대차를 종료하려는 임차인

법정 집합제한·금지나 운영시간 제한을 총 3개월 이상 받아 경제사정이 중대하게 변동해 폐업한 경우 해지할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월 뒤 효력이 생깁니다.

• 집합제한·금지 조치
• 운영시간 제한 조치
• 조치기간 합계
• 경제사정의 중대한 변동
• 폐업일·폐업신고
• 해지통고 도달일

1. 행정조치의 근거·기간·대상 사업장을 확인한다.
2. 매출·비용 변화와 폐업신고 자료를 확보한다.
3. 해지 사유와 폐업 경위를 적어 임대인에게 통고한다.
4. 통고 도달일과 3개월 경과일을 증명할 자료를 보존한다.