대항력과 우선변제권은 같은 권리인가

일반 개인 임차인은 주민등록뿐 아니라 주택 인도도 갖추어야 하고, 두 요건을 마친 다음 날부터 제3자에 대한 효력이 생깁니다.

임차권등기 전에 이미 취득한 대항력과 우선변제권은 등기 뒤 대항요건을 잃더라도 유지됩니다.

첫 경매개시결정등기 전에 임차권등기가 완료된 경우에는 별도 배당요구 없이 배당받을 채권자에 속한다는 대법원 판례가 있지만, 등기 시점이 다르면 그대로 단정하면 안 됩니다.

계약 종료와 미반환을 확인한 뒤 임차권등기명령을 신청하고, 권리 보전을 위해서는 신청 사실만이 아니라 등기 완료 시점과 전출ㆍ주택 인도 시점의 선후를 확인해야 합니다.

법이 대항력과 우선변제권 유지효과를 연결하는 시점은 임차권등기명령 신청일이 아니라 임차권등기 완료이므로 두 시점을 구분해야 합니다.

임대차가 종료했고 보증금이 반환되지 않았다는 두 사실이 기본 출발점이며, 신청서에는 신청 이유와 등기 원인이 된 사실을 소명해야 합니다.

주택임대차보호법 제3조의3에 따른 임차권등기에서는 대법원이 보증금 반환의무를 등기 말소의무보다 먼저 이행해야 한다고 판단했습니다.

임차권등기명령에 따른 등기가 끝난 뒤 새로 임차한 사람은 소액보증금 최우선변제 보호를 받을 수 없으므로 계약 전 등기사항과 기존 임차권을 확인해야 합니다.