대법원은 보증금 반환이 먼저라고 봤습니다
대법원 2005다4529 판결은 임대인의 보증금 반환의무와 임차인의 임차권등기 말소의무를 동시이행관계로 보지 않았습니다.
주택임대차보호법상 임차권등기는 이미 보증금을 돌려받지 못한 임차인의 기존 권리를 보전하는 담보적 기능을 하기 때문입니다.
판례 법리
임대인이 임차권등기를 먼저 말소해야 보증금을 준다고 하면
주택임대차보호법 제3조의3에 따른 임차권등기에서는 대법원이 보증금 반환의무를 등기 말소의무보다 먼저 이행해야 한다고 판단했습니다.
임대인이 임차권등기 말소를 보증금 지급의 선조건으로 요구하는 경우기준 확인2026. 7. 21.다음 점검2026. 10. 21.공식 근거1건 연결
핵심 정리
무엇부터 확인해야 하나요?
- 대법원 2005다4529 판결은 두 의무를 동시이행관계로 보지 않았습니다.
- 해당 임차권등기는 기존 대항력과 우선변제권을 유지하는 담보적 기능을 주목적으로 합니다.
- 주택임대차보호법상 임차권등기인지 민법상 합의 임차권등기인지 구분해야 합니다.
모든 등기와 모든 금액 분쟁에 자동 적용되지는 않습니다
민법상 합의 임차권등기인지 제3조의3에 따른 임차권등기인지 구분해야 합니다.
보증금 액수, 원상회복비, 손해배상이나 상계에 별도 다툼이 있으면 '누가 먼저 이행하는가'와 '얼마를 지급해야 하는가'를 나누어 검토합니다.
적용 법리
먼저 기준을 확인합니다.
보증금 반환의무가 임차권등기 말소의무보다 선이행
- 누가
- 임차권등기를 마친 임차인과 보증금을 반환할 임대인
- 어떤 때
- 임대차가 종료되고 보증금이 반환되지 않은 상태에서 임대인이 임차권등기 말소를 먼저 요구하는 경우
- 결과
- 주택임대차보호법 제3조의3에 따른 임차권등기의 경우 임대인의 보증금 반환의무와 임차인의 등기 말소의무는 동시이행관계가 아니며, 보증금 반환의무가 먼저 이행되어야 합니다.
지금 할 일과 자료
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확인하고 보관할 사실
행동 순서
주의할 점 · 보증금 액수나 손해배상ㆍ원상회복 공제 자체에 다툼이 있으면 그 부분은 별도로 검토해야 합니다.